Kas kinnisvaraturul tasub oodata suuremat hinnalangust?

Algava majanduskriisi taustal on tehtud juba mitmeid ennustusi kinnisvarasektori tuleviku kohta. Liialt dramaatilised ei kipu need aga olema – ilmselt õigustatult.


Kuigi kaubanduskeskuste parklad näivad olevat uuesti pilgeni autodega täidetud, tüürib Eesti sellegipoolest sügavaima majanduslanguse suunas alates 2009. aastast.
Tõsi, praegu on pea kõik analüütikud seda meelt, et seekordne kriis jääb veidi tagasihoidlikumaks.
Kui aastatel 2008–2009 langes Eesti SKP kokku umbes 20 protsenti, siis nii SEB kui ka värske Eesti Panga prognoos ennustavad tänavuseks majanduslanguseks umbes 10 protsenti.
Eks igaühel on masust oma mälestused, kuid paljude jaoks seondub toonane kriis kinnisvaramulli lõhkemisega, mille tulemusena kukkusid korterite hinnad keskmiselt poole võrra.
Seega pole üllatav, et ka sellel korral on hakatud innukalt prognoosima, kui suure hinnalanguse kriis kaasa toob. Suurem osa ennustusi on siiski üsna tagasihoidlikud ja hindade suuremat kokkukukkumist turul ette ei kuuluta. Miks?

Eesti aastal 2020 on väga erinev Eestist aastal 2007

Makromajanduslikus mõttes võiks suuremaks hinnalanguseks olla ainest küllaga. Isegi positiivse stsenaariumi realiseerumisel, kus tänavune majanduslangus jääks 10 protsendist mõnevõrra väiksemaks, oleks tegemist SKP väga sügava kukkumisega. Kindlasti avaldub see ka tööturul – tegelikult juba täna. Lüües kokku registreeritud töötud ja palgahüvitise saajad, oleks ilma tööta justkui 28 protsenti Eesti tööjõust.
Pannes sellele juurde viimaste aastate väga suured ehitusmahud ja kiire kinnisvarahindade kasvu, siis näib, et vabalanguseks on olemas kõik komponendid.
Ent leidub ka vastupidiseid argumente. Kõigepealt elasid eelmise kriisi eel majapidamised selgelt üle oma võimete. Eesti elanike säästmismäär ehk see osa sissetulekust, mis keskmiselt kõrvale pannakse, oli 2007. aastal negatiivne. See tähendab, et inimeste kulutused ületasid nende sissetulekuid ja nii suur tarbimine sai võimalikuks üksnes väga julge laenamise tõttu.
Rohkem kui 10 aastat hiljem on Eesti elanike säästmismäär 12 protsendi ümber ehk veidi kõrgemgi kui Euroopas keskmiselt. Nende aastate jooksul on karmistunud ka kodulaenu saamise tingimused, mis on laenupidu jahutanud, sest nullsissemakse asemel tuleb enamasti kohe tasuda juba 20 protsenti soetatava kinnisvara hinnast.
Mis vähemalt sama tähtis – kinnisvaraarendajate jaoks on oluliselt halvenenud krediidi kättesaadavus. Kui 2007. aastal olid pangad valmis heldekäeliselt finantseerima pea igat arendajat, siis täna on sektori laenuvõimekus drastiliselt alanenud ja mitmed neist tegutsevad sisuliselt vaid omakapitali abil.
Ehkki arendaja seisukohast on see mõistagi ebamugav, on see aidanud loomu poolest maniakaalsele käitumisele kalduvat ettevõtlussektorit ohjes hoida.

Kinnisvaraturul pole hinnamulli

Kõige tähelepanuväärsem tõik ja põhjus, miks seekordses kriisis ei ole erilist hinnalangust oodata, on aga igasuguse hinnamulli puudumine. Kuigi kinnisvarahinnad on viimastel aastatel kasvanud kiires tempos, siis samas on kiiresti kasvanud ka Eesti keskmine brutopalk.
Kui 2007. aastal maksis keskmise korteri ruutmeeter 1150 eurot, siis keskmine brutopalk piirdus kõigest 720 euroga. Seega oli ühe ruutmeetri ostmiseks vaja 1,6 brutopalga jagu raha. Kriisi puhkedes kukkusid kinnisvarahinnad poole võrra, keskmine palk aga vähem kui 5 protsenti. Selle tulemusena muutus kinnisvara oluliselt kättesaadavamaks ja turu põhjas piisas ühe ruutmeetri soetamiseks kõigest 0,8 brutopalgast.
Kriisi leevenedes suhtarv küll pisut tõusis, kuid on jäänud sisuliselt 2013. aastast saadik väga stabiilsele tasemele, kus keskmise korteri ruutmeeter maksab pisut vähem kui ühe kuu brutopalga.
Nende näitajate koosmõjul tundub, et suurem hinnalangus võib kinnisvaraturul jääda sel korral üldse tulemata.
Kindlasti leidub turul muidugi projekte, kus arendaja on sunnitud likviidsuse tagamiseks müügiga kiirustama, kuid arvestades seda, et praeguste hinnangute põhjal taastub majandus küllalt kiiresti, ei ole selline käitumine valdav. Nii võib
vabalt juhtuda, et hoolimata sügavast majanduslangusest piirdub hinnalangus kinnisvaraturul parimal juhul 10 protsendiga.

MIHKEL NESTOR,
SEB majandusanalüütik

blog comments powered by Disqus